Рекорды рынка недвижимости

 

1/4   sea style Villa with pool in Argentina
2/4   sea style Villa with pool
3/4   second floor wooden stairs construction
4/4   open house for seven families

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения. 1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Опубликовано: 10.10.2017

видео Статья  83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения. 1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.



3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:


УК РФ, статья 83, Освобождение от отбывания наказания в связи с истечением сроков давности обвинител

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Комментарий к статье 83

1. Часть 1 ст. 83 ЖК РФ содержит общий гражданско-правовой принцип, согласно которому расторжение договора, как правило, возможно по соглашению сторон (ст. 450 ГК).

Вместе с тем словосочетание "может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон" применительно к договору социального найма имеет определенные особенности. Трудно себе представить, что наймодатель без какой-либо причины может обратиться к нанимателю с предложением расторгнуть бессрочный договор социального найма, а тот в свою очередь примет это предложение. Механический перенос в ЖК РФ положений ГК РФ фактически привел к появлению в ст. 83 неудачной нормы, которая была бы понятной только в том случае, если бы законодатель исключил из ее текста указание на возможность расторжения договора в "любое время". Расторгнуть договор социального найма в "любое время" может только наниматель. Это его исключительное право. У наймодателя право на расторжение договора обусловлено определенными условиями.

2. Расторжение договора найма жилого помещения, как указывал В.А. Дозорцев, следует отличать от прекращения права пользования жилым помещением. С выбытием нанимателя договор социального найма не прекращается, его сторонами остаются оставшиеся участники, один из которых замещает нанимателя (см. комментарий к ст. 82 ЖК). Договор найма жилого помещения прекращается, если он перестает действовать в отношении и нанимателя, и всех членов его семьи одновременно.

Расторжение договора социального найма следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма должен быть признан недействительным в случае признания недействительным решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо при заключении договора без такого решения.

Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившиеся гражданин, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), выселение которого вообще не требуется.

Последствием расторжения договора социального найма жилого помещения является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения .

--------------------------------

См.: Комментарий к ЖК РСФСР / Отв. ред. Б.М. Гонгало. С. 219.

3. Закон предоставляет нанимателю право в любое время расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих, и при необходимости - представителя несовершеннолетних членов семьи.

Как указал КС РФ, право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может рассматриваться как нарушающее конституционные права и свободы последнего (Определение КС РФ N 51 от 11 апреля 1997 г.).

4. Согласно ч. 2 комментируемой статьи на расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя он должен получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих, в письменной форме. Каково юридическое значение этого письменного документа? Наниматель и члены его семьи могут выехать из помещения, занимаемого по договору социального найма, расторгнув договор, и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи на расторжение договора может быть выражена не только путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, но и в форме конклюдентного действия, когда воля выражается совершенным действием, а не прямым волеизъявлением. Например, одновременный выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место. Кроме того, даже если на расторжение договора социального найма имелось письменное согласие члена семьи, но оно было дано, к примеру, под влиянием угрозы, такое согласие в случае спора будет признано судом ничтожным (ст. 179 ГК). Следовательно, письменная форма согласия членов семьи на расторжение договора социального найма должна оцениваться в совокупности со всеми иными доказательствами намерения граждан расторгнуть этот договор.

Выезд на постоянное жительство в другое место надо отличать от временного отсутствия. Выезд на постоянное жительство определяется только намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое жилье, переехал ли в другой населенный пункт и т.п.

Доказательствами такого намерения могут быть устройство нанимателя на новую работу на основании трудового договора (кроме срочного), получение другого жилого помещения по договору социального найма, вселение в качестве члена семьи к иному лицу и т.п. Любое из доказательств должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности. Необходимо учитывать, что речь может идти о переезде в другой населенный пункт или в иное жилое помещение в пределах того же населенного пункта.

5. Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Так, согласно ст. 31 СК РФ каждый из супругов свободен в выборе мест пребывания и жительства. Поэтому выезд на постоянное жительство в другое место нанимателя или одного из членов его семьи не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения насовсем, а другой - временно, например, в качестве сопровождающего.

Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.

6. Особо стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это - предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.

7. Приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней сами по себе не могут расцениваться как отказ этого гражданина и его членов семьи от прав на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма.

Тем не менее во избежание последующих судебных споров было бы целесообразно извещать наймодателя о выезде в другое постоянное место жительства. Представляется, что соответствующая обязанность нанимателя должна быть отражена в Типовом договоре социального найма.

8. При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет практическое значение при споре о том, имел ли место выезд или временное отсутствие.

В отличие от нанимателя, наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. Поскольку последствием такого расторжения договора является выселение, такие основания могут быть определены только федеральным законом - ЖК РФ или иными специальными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК).

9. Наймодатель вправе потребовать расторжения договора социального найма жилого помещения в случае:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев (см. комментарий к ст. 90 ЖК);

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (см. комментарий к ст. 91 ЖК);

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (см. комментарий к ст. 91 ЖК);

- использования жилого помещения не по назначению (см. комментарий к ст. 91 ЖК).

Перечень оснований, по которым допускается расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя, сформулирован как исчерпывающий, но таковым на самом деле не является и, учитывая положение ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, являться не должен.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя также в случае, когда наниматель произвел самовольное переустройство или перепланировку занимаемого помещения и после предупреждения о необходимости приведения этого помещения в прежнее состояние не сделал этого (см. комментарий к ст. 29 ЖК). Является ли это основание для расторжения договора социального найма самостоятельным либо представляет собой частный случай разрушения или повреждения жилого помещения, что представляется спорным, - решит правоприменительная практика.

10. ЖК РФ называет два основания прекращения договора социального найма - разрушение жилого помещения и смерть одиноко проживавшего нанимателя. В обоих случаях договор социального найма "лишается" двух своих существенных условий - предмета и субъекта, а потому прекращает свое действие. Последствием прекращения договора социального найма никогда не может выступать выселение из жилого помещения.

При гибели объекта договора (например, в результате землетрясения) для прекращения договора не требуется волеизъявление сторон. Когда же речь идет о домах, сносимых в силу их непригодности для проживания или по другим основаниям, их переоборудования для использования в других целях, волеизъявление сторон требуется, поскольку должны быть решены вопросы, связанные с условиями выселения.

Таким образом, когда речь идет только о предстоящем прекращении существования жилого помещения, хотя бы и в силу обстоятельств, за которые ни одна из сторон договора не отвечает, договор должен быть расторгнут по волеизъявлению хотя бы одной из сторон, чаще всего наймодателя. Если другая сторона не согласна с расторжением, спор становится предметом судебного рассмотрения.

Чаще всего приходится прибегать к судебному рассмотрению таких разногласий потому, что расторжение договора связано с выселением. К тому же подобное выселение обусловлено предоставлением другого жилого помещения, благоустроенного или неблагоустроенного, и суд отказывает в расторжении договора до тех пор, пока нанимателю и членам его семьи не предоставлено жилое помещение, полагающееся им по закону.

В результате разрушения жилого помещения, приведения его в непригодность для проживания из-за чрезвычайных обстоятельств, в том числе стихийных бедствий, граждане, у которых это жилое помещение было единственным, могут быть поселены временно в доме маневренного фонда по договору найма специализированного жилого помещения (см. комментарии к ст. ст. 95, 99 ЖК) либо им сразу может быть предоставлено другое благоустроенное и равноценное по площади жилое помещение по договору социального найма.

Договор социального найма по требованию наймодателя может быть расторгнут только в судебном порядке.


Топ новостей

rss